Was wird ermittelt? (Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch)

Die gesetzliche Grundlage für die Definition des Verkehrswertes ist der Paragraph 194 des Baugesetzbuches, der diesen Begriff genau festlegt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes wird also der Versuch unternommen, den wahrscheinlichsten Wert der Immobilie zum Wertermittlungsstichtag zu prognostizieren. Als Grundlage dafür dienen tatsächlich in der jüngsten Vergangenheit erfolgte Verkäufe vergleichbarer Objekte.

Es ist dabei zu beachten, daß bei jedem Immobilienverkauf ein einzelner Höchstbietender den Zuschlag bekommt. Dieser eine Erwerber – der das höchste Kaufpreisgebot abgibt oder als erster die Kaufpreisforderung der Verkäuferseite in voller Höhe akzeptiert – wird in seiner jeweiligen persönlichen Situation immer auch von subjektiven Beweggründen geleitet. Insofern ist eine punktgenaue Vorhersage eines zukünftig zu erzielenden Verkaufspreises schwer möglich. Es kann nur der Versuch unternommen werden, diesem Wert möglichst nahe zu kommen.